诚瑞会计：美国卖房盈利避税技巧

随着近年来的经济的发展，在海外投资房产的人越来越多，大家都盯紧了美国的房地产市场，身边的各种房地产的买卖也愈发增多。买房无非就是两种原因，一种是自己住，另一种是投资。因为买房的用途不同，也产生了两种不一样的避税技巧。这篇文章主要跟大家探讨如何在美国合法的避免由卖自住房所得到的资本利得税(Capital Gain)。

根据国税局条例 121，当个人出售自住房时，他可以享有$25万（单身）或者$50万（夫妻）的免税额，但是需要符合以下的三个条件：

1. 卖房之前的5年中，要出售的房子要在你的名下2年。（如果已婚，夫妻双方只要一人达到此条件即可）

2. 卖房之前的5年中，要出售的房子需自住满2年。（如果已婚，夫妻双方都需要达到次条件）

3. 在此次出售的前2年之内，没有适用过此免税条例（此条例只能每两年适用一次。如果是使用$50万的夫妻免税额，夫妻两人在此次出售前的2年内都要没用过条例121）

若不符合上述条件者，却因为以下几种特殊原因之一，不得已才出售自住房屋，也能享有一定的税务优惠，但会低于$25万（单身）或则$50万（夫妻）的额度。

1. 工作变迁原因（新的工作地点与旧家的距离,比较旧家与旧的工作地点间的距离,要远50英里以上）

2. 个人或家庭成员的健康原因

3. 一些买房的时候无法预料的变化（例子包括：房子被征用，战争和自然灾害，失业，换工作后不能负担房子，离婚，多胞胎等。）

诚瑞观点 #1：卖房之前请先咨询专业的会计师，以确保现在卖的自住房是否符合条款121的条件。会计师的专业指导和计划能帮你省去一笔可观的税钱和事后的烦恼。

举几个例子，具体分析一下卖房的各种不同情况，该如何正确减税。

案例1：

小张（单身）2014年以40万买入一房产自住，在2019年以70万出售，此次出售房屋的资本利得是：

案例2：

小张2014年以40万买入一房产自住，2015与小陈结为夫妻，之后双方都居住在一起直到2019年以70出售此房产，此次出售房屋的资本利得是：

案例1 和2 都是完全符合121条例的情况，减免税额都达到条例的上限。

案例3：居住不满两年该如何使用121 条例

小张（单身）2014年6月以40万买入一房产自住，2015年9月因为工作原因不得不搬家，且在同月以70万的价格卖掉此房产。虽然没有满足居满2年规定，但是因为工作变迁的特殊原因，小张还是可以按照比例来适用这个免税额。此次出售房屋资本利得是：

案例5（先自住，后出租）:

小张（单身）2014年以40万买入一房产，2014-2015年期间为自住，2016-2019为出租使用。2019年年底以70万出售。此次出售房屋资本利得是（为了让读者更容易理解121条例，此案例中忽略由出租所产生的折旧率）：