诚瑞注册会计师事务所
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诚瑞会计：美国卖房盈利避税技巧
诚瑞会计：美国卖房盈利避税技巧
随着近年来的经济的发展，在海外投资房产的人越来越多，大家都盯紧了美国的房地产市场，身边的各种房地产的买卖也愈发增多。买房无非就是两种原因，一种是自己住，另一种是投资。因为买房的用途不同，也产生了两种不一样的避税技巧。这篇文章主要跟大家探讨如何在美国合法的避免由卖自住房所得到的资本利得税(Capital Gain)。
随着近年来的经济的发展，在海外投资房产的人越来越多，大家都盯紧了美国的房地产市场，身边的各种房地产的买卖也愈发增多。买房无非就是两种原因，一种是自己住，另一种是投资。因为买房的用途不同，也产生了两种不一样的避税技巧。这篇文章主要跟大家探讨如何在美国合法的避免由卖自住房所得到的资本利得税(Capital Gain)。
根据国税局条例 121，当个人出售自住房时，他可以享有$25万（单身）或者$50万（夫妻）的免税额，但是需要符合以下的三个条件：
根据国税局条例 121，当个人出售自住房时，他可以享有$25万（单身）或者$50万（夫妻）的免税额，但是需要符合以下的三个条件：
1. 卖房之前的5年中，要出售的房子要在你的名下2年。（如果已婚，夫妻双方只要一人达到此条件即可）
1. 卖房之前的5年中，要出售的房子要在你的名下2年。（如果已婚，夫妻双方只要一人达到此条件即可）
2. 卖房之前的5年中，要出售的房子需自住满2年。（如果已婚，夫妻双方都需要达到次条件）
2. 卖房之前的5年中，要出售的房子需自住满2年。（如果已婚，夫妻双方都需要达到次条件）
3. 在此次出售的前2年之内，没有适用过此免税条例（此条例只能每两年适用一次。如果是使用$50万的夫妻免税额，夫妻两人在此次出售前的2年内都要没用过条例121）
3. 在此次出售的前2年之内，没有适用过此免税条例（此条例只能每两年适用一次。如果是使用$50万的夫妻免税额，夫妻两人在此次出售前的2年内都要没用过条例121）
若不符合上述条件者，却因为以下几种特殊原因之一，不得已才出售自住房屋，也能享有一定的税务优惠，但会低于$25万（单身）或则$50万（夫妻）的额度。
若不符合上述条件者，却因为以下几种特殊原因之一，不得已才出售自住房屋，也能享有一定的税务优惠，但会低于$25万（单身）或则$50万（夫妻）的额度。
1. 工作变迁原因（新的工作地点与旧家的距离,比较旧家与旧的工作地点间的距离,要远50英里以上）
1. 工作变迁原因（新的工作地点与旧家的距离,比较旧家与旧的工作地点间的距离,要远50英里以上）
2. 个人或家庭成员的健康原因
2. 个人或家庭成员的健康原因
3. 一些买房的时候无法预料的变化（例子包括：房子被征用，战争和自然灾害，失业，换工作后不能负担房子，离婚，多胞胎等。）
3. 一些买房的时候无法预料的变化（例子包括：房子被征用，战争和自然灾害，失业，换工作后不能负担房子，离婚，多胞胎等。）
诚瑞观点 #1：卖房之前请先咨询专业的会计师，以确保现在卖的自住房是否符合条款121的条件。会计师的专业指导和计划能帮你省去一笔可观的税钱和事后的烦恼。
诚瑞观点 #1：卖房之前请先咨询专业的会计师，以确保现在卖的自住房是否符合条款121的条件。会计师的专业指导和计划能帮你省去一笔可观的税钱和事后的烦恼。
举几个例子，具体分析一下卖房的各种不同情况，该如何正确减税。
举几个例子，具体分析一下卖房的各种不同情况，该如何正确减税。
案例1：
案例1：
小张（单身）2014年以40万买入一房产自住，在2019年以70万出售，此次出售房屋的资本利得是：
小张（单身）2014年以40万买入一房产自住，在2019年以70万出售，此次出售房屋的资本利得是：
案例2：
案例2：
小张2014年以40万买入一房产自住，2015与小陈结为夫妻，之后双方都居住在一起直到2019年以70出售此房产，此次出售房屋的资本利得是：
小张2014年以40万买入一房产自住，2015与小陈结为夫妻，之后双方都居住在一起直到2019年以70出售此房产，此次出售房屋的资本利得是：
案例1 和2 都是完全符合121条例的情况，减免税额都达到条例的上限。
案例1 和2 都是完全符合121条例的情况，减免税额都达到条例的上限。
案例3：居住不满两年该如何使用121 条例
案例3：居住不满两年该如何使用121 条例
小张（单身）2014年6月以40万买入一房产自住，2015年9月因为工作原因不得不搬家，且在同月以70万的价格卖掉此房产。虽然没有满足居满2年规定，但是因为工作变迁的特殊原因，小张还是可以按照比例来适用这个免税额。此次出售房屋资本利得是：
小张（单身）2014年6月以40万买入一房产自住，2015年9月因为工作原因不得不搬家，且在同月以70万的价格卖掉此房产。虽然没有满足居满2年规定，但是因为工作变迁的特殊原因，小张还是可以按照比例来适用这个免税额。此次出售房屋资本利得是：
现在有很多人拥有两个或以上的房子，之前一直出租的房子或则一直居住的房子突然改成自住或则出租，这样既收房租又可以享有121条例优惠只要搬进去住两年就可以了。在2008年，美国国会加入了新的121条例要求来防止大家都以这样的模式来减税。
案例4（先出租，后自住）：
案例4（先出租，后自住）：
小张（单身）2014年以40万买入一房产，2014-2016年期间为出租使用，2017-2018为自住使用。2019年年初以70万出售。此次出售房屋资本利得是（为了让读者更容易理解121条例，此案例中忽略由出租所产生的折旧率）：
小张（单身）2014年以40万买入一房产，2014-2016年期间为出租使用，2017-2018为自住使用。2019年年初以70万出售。此次出售房屋资本利得是（为了让读者更容易理解121条例，此案例中忽略由出租所产生的折旧率）：
案例5（先自住，后出租）:
案例5（先自住，后出租）:
小张（单身）2014年以40万买入一房产，2014-2015年期间为自住，2016-2019为出租使用。2019年年底以70万出售。此次出售房屋资本利得是（为了让读者更容易理解121条例，此案例中忽略由出租所产生的折旧率）：
小张（单身）2014年以40万买入一房产，2014-2015年期间为自住，2016-2019为出租使用。2019年年底以70万出售。此次出售房屋资本利得是（为了让读者更容易理解121条例，此案例中忽略由出租所产生的折旧率）：
根据新的121条例，当主要住宅变成出租物业时候，纳税人是可以不需要计算作为自住之后的出租的时段。因此，根据5年之间有2年作为自住适用可享有$25万的免税额。
根据新的121条例，当主要住宅变成出租物业时候，纳税人是可以不需要计算作为自住之后的出租的时段。因此，根据5年之间有2年作为自住适用可享有$25万的免税额。
案例6（多家庭房子，业主住其中一个家庭）：
案例6（多家庭房子，业主住其中一个家庭）：
小张（单身）2014年以80万买入一套两家庭房子，两个家庭的大小一样。他自己住一个家庭，另外一个家庭出租。2019年年底以100万出售这套房子。此次出售房屋资本利得是（为了让读者更容易理解121条例，此案例中忽略由出租所产生的折旧率）：
简单的例子就此打住。具体情况具体分析，专业的会计师团队一定能让你省下许多不必要的税务麻烦，当然，还省下更多你并不需要付的税钱。
简单的例子就此打住。具体情况具体分析，专业的会计师团队一定能让你省下许多不必要的税务麻烦，当然，还省下更多你并不需要付的税钱。
诚瑞观点 #2：很多华人喜欢用公司来持有他们的自住房以达到 “隐姓埋名”或者法律保护的目的。但是在税法上可能造成不利的影响。如果你把房子放在股份制有限公司（C corporation或者S corporation)或者多成员的有限责任公司（Multi-member LLC - 例如公司的成员是你和你的配偶）的名下，卖房的时候你将失去$25万（单身）或则$50万（夫妻）的免税额。另外，买卖房子的成交费用（例如，转手税，律师费，产权保险等），装修费用都可以降低盈利。报税的时候请把买卖的相关文件，装修费用单据提供给会计师，让他们帮你最大限度地减少盈利来达到省税的目的。相关的文件要保存7年以上。
诚瑞观点 #2：很多华人喜欢用公司来持有他们的自住房以达到 “隐姓埋名”或者法律保护的目的。但是在税法上可能造成不利的影响。如果你把房子放在股份制有限公司（C corporation或者S corporation)或者多成员的有限责任公司（Multi-member LLC - 例如公司的成员是你和你的配偶）的名下，卖房的时候你将失去$25万（单身）或则$50万（夫妻）的免税额。另外，买卖房子的成交费用（例如，转手税，律师费，产权保险等），装修费用都可以降低盈利。报税的时候请把买卖的相关文件，装修费用单据提供给会计师，让他们帮你最大限度地减少盈利来达到省税的目的。相关的文件要保存7年以上。
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